Bullet laina osana asuntokauppaa

Bullet laina, toiselta nimeltään kertalyhennyslaina, on lainavaihtoehto, joka on erityisesti yritysten suosiossa. Bullet laina voidaan myöntää myös yksityishenkilölle, mutta tällöin sen soveltuvuutta on hyvä tarkastella tapauskohtaisesti.

Bullet lainan edut

Bullet laina on hyvä valinta, jos laina-ajan takaisinmaksuaika halutaan pitää kevyenä. Bullet lainassa varsinaista eräpäivää ennen maksetaan vain lainan korko ja velka maksetaan laina-ajan päättyessä yhtenä kertaeränä.

Yksityishenkilön bullet laina voi käydä lyhytaikaisiin lainaratkaisuihin. Tällainen on esimerkiksi lainatarve asuntokauppojen välissä tai sijoitustarkoitus. Asuntoa koskien on olemassa muitakin lainatyyppejä, jotka sopivat erilaisiin tarpeisiin.

Bullet laina asuntolainavaihtoehtona

Asuntolainoina käytetyt annuiteettilaina (laina maksetaan kiinteillä kuukausierillä) ja tasalyhenteinen laina (korot vähenevät ajan myötä ja lainasumma vähenee tasaisesti) ovat suositumpia asunnon hankintaan käytettäviä lainoja.

Yleisesti bullet laina ei ole suositeltavin vaihtoehto perinteiseksi asuntolainaksi, sillä pitkän aikavälin asuntolainana:

• Se on suuri kertalyhennys maksettavaksi.
• Sen korko on yleensä kokonaisuutena korkeampi. (Kun lainan pääoma ei pienene laina-aikana, korkoja maksetaan isosta summasta koko ajan.)

On kuitenkin tilanteita, joissa bullet laina voidaan hyödyntää asuntokaupassa. Bullet laina käy väliaikaiseksi asuntolainaksi, jos esimerkiksi:

• Olet myymässä toista asuntoa ja maksat lainan siitä saatavilla varoilla.
• Kyseessä on lyhyt aikaväli, esim. 1–2 vuotta.
• Jos sinulla on varma tulonlähde tai omaisuus, jolla maksu hoituu laina-ajan lopussa.
• Olet sijoittaja ja bullet laina tulee esim. kiinteistökehityshankkeeseen.

Käänteinen asuntolaina realisoi asuntosi arvoa

Käänteinen laina on laina, jossa lainasumma on vakuutettu omaisuutta vastaan. Käänteinen asuntolaina on siis laina, jossa pankki maksaa asunnon tai kiinteistön omistajalle rahaa asunnon arvoa vastaan.

Käänteinen laina toimii asuntokaupassa siten, että:

• Pankki arvioi aluksi asunnon arvon, johon käänteinen asuntolaina perustuu.
• Asiakkaan kanssa neuvotellaan nostettava summa, mikä voi olla esimerkiksi puolet asunnon arvosta.
• Pankki sopii asiakkaan kanssa maksusuoritukset. Käänteinen laina voidaan maksaa kertamaksulla, kuukausittain, tai yhdistelmäsuorituksena, jossa osa maksetaan kerralla ja osa kuukausittain.
• Käänteinen asuntolaina maksetaan vasta esimerkiksi kun asunto on myyty. Lainan korot ja kulut lisätään lainan pääomaan.

Millaiseen tarpeeseen asuntoon perustuva käänteinen laina sopii?

Käänteinen asuntolaina soveltuu esimerkiksi tilanteeseen, jossa pankille maksettu asunto halutaan remontoida ennen myyntiä. Se soveltuu myös iäkkäämmille henkilöille, jotka haluavat asua kotona, mutta joilla on tarvetta lisätuloille. Tällöin asunto tuottaa vielä tuloa itselle, jotta henkilö voi nauttia vapaammista eläkepäivistä ilman eläkesäästämistä.

Yksityishenkilön luottotakaus koskee usein asuntoa

Luottotakaus on takaus, joka liittyy vakuudellisiin lainoihin. Luottotakaus tehdään usein henkilötakaajaa käyttäen, mutta riippuen lainasta on myös muita vaihtoehtoja, joilla luottotakaus voidaan toteuttaa.

Yleinen laina, jossa luottotakaus on kiinteästi käytössä, on opintolaina. Opintolainan takaa valtio ja se on näin ollen lainanottajalle huokeakorkoinen laina. Myös Finnvera takaa lainoja yritysmaailmassa.

Yksityishenkilön laina kuten asuntolaina on usein toteutettu siten, että luottotakaus tehdään esimerkiksi perheenjäsenen avulla. Esimerkiksi vanhemmat voivat auttaa lastansa asuntokaupassa tulemalla mukaan takaajana.

Yleisimmin luottotakaus on toteutettu kahta mallia käyttäen:

• Käytetyin luottotakaus on omavelkainen luottotakaus, jossa lainaa takaava henkilö on samanvertaisessa lainavastuussa lainanottajan kanssa. Tämä tarkoittaa, että lainaa voidaan periä suoraan takaajalta, mikäli lainanottaja ei maksa velkaa sopimuksen mukaisesti.
• Toissijainen luottotakaus tarkoittaa, että lainantakaaja on toissijaisessa suhteessa lainanottajaan nähden. Tällöin hän voi vedota kääntymään lainanottajan puoleen, ennen kuin pankki alkaa periä lainaa tältä.

Luottotakaus voidaan tehdä myös koskemaan vain osaa lainasta, jolloin tätä kutsutaan osatakaukseksi. Kaikissa takausmalleissa luottotakaus on sitova, jonka vuoksi takaajan taloudellinen tilanne kartoitetaan yleensä huolellisesti ennen lainanmyöntöä.

Muita lainavaihtoehtoja asuntoa koskien

Asuntojousto on hyvä vaihtoehto, jos asunnon arvosta on maksettu jo isoin osa pois. Tällöin asunnon omistaja voi käyttää niin sanottua joustolimiittiä, jonka asuntojousto sisältää. Asuntojousto ja sen myöntö tapahtuu kahta tekijää arvioiden:

• asunnon varsinaiseen vakuusarvoon
• asuntoa koskevaan jäljellä olevaan lainaan

Asuntojousto on kätevä esimerkiksi, jos tarvitset pienempää lainaa asunnon remonttia varten. Asuntojousto joustaa tarpeen mukaan, sillä luotosta maksetaan korkoa vain käytetyn summan arvosta, eli voit ottaa limiitin, mutta nostaa kerralla vain pienemmän summan, josta maksat lainakuluja.

Asuntolainamarkkinoilla on tarjolla myös kotilaina. Kotilaina on laina, jota käytetään usein synonyymina käänteiselle asuntolainalle. Kotilaina tarjoaa joustoa tilanteissa, joissa asuntolaina on maksettu kokonaan tai melkein kokonaan pois ja asunnon omistaja tarvitsee rahaa esimerkiksi asunnon ylläpitokustannuksiin tai remontointiin.

Bullet laina/bullet luotto – miten sovellat eri tarpeisiin

Bullet laina ja bullet luotto ovat käytännössä samankaltaista lainaa tarkoittavia termejä. Bullet laina antaa etuja, jotka sopivat etenkin tietynlaisiin rahoitustarpeisiin. Bullet laina sisältää myös edellytyksiä ja riskejä, jotka lainanottajan on hyvä tiedostaa.

Parhaiten bullet luotto tai laina sopii tilanteisiin, joissa:

• Tulot tulevat myöhemmin. Tämä voi olla esimerkiksi yrityksen tuottama pääoma, asuntokaupasta tai sijoituksesta syntynyt tuotto.
• Kun tarvitset lainan, jossa pienet kuukausikulut. Bullet luotto -mallissa maksat vain lainakorot kuukausittain.
• Haet yritykselle kevyttä kassavirtaa.

Bullet laina – mitä kannattaa huomioida:

• Laina vaatii yleensä perusteellisen talousselvityksen ja lainatakuun. Lainaa ei myönnetä herkästi esimerkiksi yksityishenkilöille.
• Korkokulut voivat tulla muita lainoja suuremmiksi, sillä korot muodostuvat lainan kokonaissummasta, joka ei pienene laina-ajan edetessä.
• Riski lainan takaisinmaksussa, jos suunnitelmat tuloihin eivät toteudu. Myös pankki ottaa isomman riskin lainanmyönnössä, koska laina maksetaan jälkivaiheessa, mikä voi kasvattaa lainan kustannuksia.