Asuntosijoituslaina – pitkäaikaista tuottoa

Asuntosijoittaminen on suosittu tapa kartuttaa varallisuutta, ja sijoitusasuntolaina on monelle tärkeä väline asuntosijoittamisen rahoittamiseen. Sijoitusasuntolainan avulla voit hankkia asunnon, josta saat vuokratuloja ja joka voi myös kasvattaa arvoaan ajan myötä.

Lainan hakeminen ja hallinta vaativat kuitenkin huolellista suunnittelua ja valmistautumista, jotta sijoitus onnistuu parhaalla mahdollisella tavalla. Sijoitusasuntolainan avulla voit hyödyntää velkavipua, mutta samalla on tärkeää ymmärtää lainan ehdot ja kustannukset. Onnistunut sijoittaminen perustuu siihen, että hallitset sekä lainan että sijoituskohteen tuoton ja riskit koko sijoitusasunnon omistusajan.

Vuokratulot

Keskimääräinen vuokratuotto on pysynyt tasaisena pitkällä aikavälillä. Kun vuokrasääntelystä luovuttiin 90-luvun alkupuolella, vuokratuotot ovat pysyneet keskimäärin 3 ja 4 prosentin välissä. Asuntosijoittaja on vuokratuoton lisäksi hyötynyt ainakin kasvukeskuksissa myös arvonnoususta. Arvonnousu onkin tärkeä osa tuoton muodostumisessa. Sijoituskohdetta etsiessä ja sopivaa kaupunkia sekä aluetta haarukoidessa kannattaa huomioida, että asunnon sijainnilla on suuri merkitys sekä vuokratuoton että arvonnousun kannalta.

Kannattaakin miettiä, missä asuntojen ja kiinteistöjen arvot tulevat todennäköisesti nousemaan.

Asuntoja varten otettujen sijoituslainojen suosiosta kertoo myös se, että yksityiset vuokranantajat vuokraavat yli 300 000 asuntoa ympäri Suomen, joka on noin 2/3 vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. Suurin osa näistä vuokranantajista ovat piensijoittajia, jotka omistavat 1-2 asuntoa.

Arvonnousu

Arvonnousua pohtiessa kannattaa tiedostaa kaupungistuminen ja ihmisten muuttoliike. Siellä missä kysyntä on kasvussa, asuntojen hinnat nousevat, ellei tarjonta pysy perässä. Taantuvilla alueilla asuntosijoittamisessa taas pitää ottaa huomioon mahdollinen arvonlasku. Asuntojen hintoihin vaikuttavat merkittävästi myös paikallistasolla tapahtuvat muutokset, kuten suuret liikennehankkeet, uudet asuinrakennukset sekä suurten oppilaitosten ja työnantajien liikkeet.

Vuokranantajan kannalta on olennaista tiedostaa kohteidensa markkina-arvot sekä niiden kehittyminen. Oman toiminta-alueen pyyntihintoja sekä markkinointiaikoja kannattaa seurata esim. Oikotien ja Etuoven kautta. Toteutuneita asuntokauppatietoja voi puolestaan tarkastella Tilastokeskuksen sivustolta.

Parhaat vuokratuottoprosentit löytyvät pienemmistä yliopistokaupungeista. Viime vuosina tarjonnan lisääntyminen kasvukeskuksissa on hillinnyt vuokrankorotuspaineita ja vuokrien odotetaan nousevan tulevina vuosina noin kahden prosentin vuosivauhtia.

Vuokrataso

Optimaalisin vuokrataso ei ole markkinoiden korkeimmasta eikä alhaisimmasta päästä. Sopivalla hinnoittelulla päästään vuokraan, joka tuottaa tyydyttävästi sekä edistää vuokralaisten sitoutumista vuokrasuhteeseen ja velvollisuuksien hoitamiseen. Näin vuokranantaja minimoi riskin tyhjistä kuukausista ja vähentää vuokralaisten vaihtuvuutta. Lyhyen tähtäimen korkea vuokratuotto saattaa aiheuttaa riskin pitkällä aikavälillä koska vuokralaisen vaihtuminen aiheuttaa aina kustannuksia sekä riskejä.

Vuokratasoon vaikuttaa myös vuokrauksen ajankohta. Erityisesti opiskelijakaupungeissa vuokraussesongin aikana pyydetyt vuokrat ovat normaalia korkeammat verrattuna muuhun ajankohtaan. Suurin sesonkiaika on alkusyksy, jolloin useat uudet opiskelijat muuttavat uudelle paikkakunnalle ja ovat uuden asunnon tarpeessa. Toinen sesonkiaika on kesä, jolloin lapsiperheet muuttavat mielellään, jolloin lasten ei tarvitse vaihtaa koulu kesken lukuvuoden.

Kassavirta

Vuokratuoton ohella asuntosijoittamisessa puhutaan usein kassavirrasta, eli summasta, joka vuokratuloista jää jäljelle kaikkien kulujen vähentämisen jälkeen. Jos kassavirta on positiivinen, asunnosta saatava vuokra riittää kattamaan siitä aiheutuvat kulut sekä lainanlyhennyksen korkoineen. Joissain tapauksissa vuokratulo voi kattaa lainanlyhennykset ja kulut kokonaan, jolloin sijoitusasunto on täysin kassavirtapositiivinen ja tuottaa omistajalleen rahaa joka kuukausi.

Jos taas kassavirta on negatiivinen, asuntosijoittaja joutuu rahoittamaan sijoitustoimintaa omasta pussista joka kuukausi. Negatiivinen kassavirta on riski etenkin sijoittajalle, jolla on salkussaan useampia asuntoja. Kassavirran positiivisuuteen vaikuttaa paitsi asunnosta saatava vuokratuotto, myös sen hankkimiseen käytetty velkavipu. Jos sijoitusasunto on hankittu suurella velkavivulla, lainasta maksettavat korot ja lainanlyhennykset heikentävät sijoituksesta saatavaa kassavirtaa.

Vähennykset

Sijoitustoiminnan aikana asuntosijoittajille merkityksellisiä ovat vähennykset, joita vuokratulosta voi tehdä. Vuokrauksesta aiheutuneet kulut, remontit ja rahoituskustannukset voi kaikki vähentää vuokratulosta.

Oikean vuokralaisen valinta

Oikein valittu vuokralainen on edellytys toimivalle vuokrasuhteelle. Ensimmäinen vuokranantaja suosii eläkeläisiä, toinen opiskelijoita ja kolmas perheitä. Yhtä oikeaa vuokralaisryhmää ei luonnollisesti ole. Sen sijaan kaikkien vuokralaisehdokkaiden osalta kannattaa varmistua ensin maksukyvystä ja vuokralaisen luottotiedot tulee aina tarkistaa itse. Vuokralaista tulee myös pyytää aina hankkimaan vakuutus asuntoon.

Vuokralaisen valinta on todella tärkeää, koska riskinä ovat aina mm. vuokranmaksun laiminlyönnit, asunnon vahingoittuminen sekä tyhjät kuukaudet ilman vuokralaista. Tällaiset seikat voivat kääntää vuokratuoton pahimmillaan negatiiviseksi.

Remonttikustannukset

Vuokranantajan tulee huomioida taloyhtiöön odotettavissa olevat remontit sekä yleinen hoitokustannusten nousu. Erityisesti vuokratuottoa alentavat isot remontit, kuten putkiremontti tai julkisivujen uusiminen. Lisäksi asunto tarvitsee aika ajoin myös omia pintaremontteja. Ennakoitavissa olevien remonttien lisäksi asuntoon saattaa tulla esimerkiksi vesivahinko taloyhtiön putken rikkoutuessa. Tällaisessa tilanteessa taloyhtiö korjaa toki asunnon, mutta korjauksen ajan vuokra-asunto voi olla asumiskelvottomassa kunnossa pitkänkin aikaa. Ennalta arvaamattomia ja äkillisiä vaurioita sekä esimerkiksi niistä johtuvaa vuokratulon keskeytystä varten voi hankkia vuokranantajan vakuutuksen

Sijoitusasuntolainan hakeminen ja hallinta

Sijoitusasuntolainan hakeminen ja hallinta ovat keskeisiä vaiheita asuntosijoittamisen onnistumisessa. Lainan hakeminen alkaa huolellisella suunnittelulla, jossa kartoitetaan oma taloudellinen tilanne ja arvioidaan, millainen lainan määrä on realistinen.

Pankki arvioi hakijan maksukyvyn ja määrittää lainan ehdot, kuten koron ja laina-ajan. Sijoitusasuntolainan hallinta vaatii myös jatkuvaa seurantaa, sillä korkojen muutokset ja lainan lyhennystapa vaikuttavat sijoituksen kannattavuuteen koko laina-ajan.

On tärkeää vertailla eri pankkien ja rahoituslaitosten tarjoamia vaihtoehtoja, jotta löydät itsellesi sopivimman ratkaisun. Lainan hallinnassa kannattaa huomioida myös mahdollisuus lyhennysvapaisiin kuukausiin sekä lainan ennenaikaiseen takaisinmaksuun, mikäli taloudellinen tilanteesi sen sallii.

Lainan hakemisen prosessi

Lainan hakeminen sijoitusasuntoa varten on nykyään vaivatonta ja nopeaa. Voit hakea sijoitusasuntolainaa helposti pankin verkkopalvelun kautta tai asioimalla suoraan konttorissa. Lainahakemus täytetään yleensä verkossa, ja siihen liitetään tarvittavat liitteet, kuten palkkatodistukset, verotustiedot ja isännöitsijäntodistus.

Pankki arvioi hakijan luottokelpoisuutta ja määrittää lainan määrän sekä muut ehdot. Lainaneuvottelussa käydään läpi esimerkiksi lainan korko, laina-aika ja mahdolliset vakuudet. Lainapäätöksen jälkeen voit edetä asunnon hankintaan ja lainan nostamiseen. Sijoitusasuntolainaa hakiessa on tärkeää olla yhteydessä pankkiin hyvissä ajoin ja varmistaa, että kaikki tarvittavat asiakirjat ovat kunnossa.

Lainan kustannukset

Lainan kustannukset muodostuvat useista eri tekijöistä, joista tärkein on korko. Sijoitusasuntolainan korko koostuu marginaalista ja viitekorosta, kuten 12 kuukauden tai 3 kuukauden euriborista. Marginaali määritellään aina yksilöllisesti lainaneuvottelussa, ja siihen vaikuttavat esimerkiksi hakijan taloudellinen tilanne ja lainan vakuus.

Lainan korkojen lisäksi lainaan liittyy usein muita kuluja, kuten järjestelypalkkioita, nostopalkkioita ja mahdollisia lyhennys- tai muutospalkkioita. On tärkeää selvittää kaikki lainan kustannukset etukäteen, jotta tiedät tarkalleen, millaisia kuluja lainasta aiheutuu koko laina-ajan aikana. Näin voit vertailla eri lainatarjouksia ja valita itsellesi edullisimman vaihtoehdon.

Lainan ajan vaikutus

Lainan aika eli laina-aika vaikuttaa merkittävästi lainan kuukausieriin ja kokonaiskustannuksiin. Laina-aika voi olla esimerkiksi 10, 15 tai 20 vuotta, ja mitä pidempi laina-aika, sitä pienempi on kuukausittainen lyhennys, mutta kokonaiskorkokulut kasvavat.

Toisaalta lyhyempi laina-aika tarkoittaa suurempia kuukausieriä, mutta kokonaiskustannukset jäävät pienemmiksi.

Voit käyttää lainalaskuria arvioidaksesi, miten eri laina-ajat vaikuttavat lainan kustannuksiin ja omaan maksukykyysi. Laina-ajan valinta kannattaa tehdä huolellisesti, sillä se vaikuttaa sekä sijoitusasunnon tuottoon että omaan talouteesi koko laina-ajan ajan.

On hyvä huomioida myös mahdollisuus joustaa laina-ajassa elämäntilanteen muuttuessa.

Asuntosijoittaminen – Kuinka aloittaa asuntosijoittaminen?

Asuntosijoittaminen voi olla tehokas tapa kasvattaa varallisuutta pitkällä aikavälillä ja tarjota jatkuvia tuloja. Sijoittamisen aloittaminen ja sijoitusasunnon hankkiminen voi kuitenkin tuntua haastavalta.

Yksi tärkeimmistä askelista on saada rahoitusta tai muita resursseja, jotta voit onnistuneesti aloittaa sijoitusportfolion rakentamisen.

Olemme koonneet seuraavaan muutamia vinkkejä, jotka auttavat sinua aloittamaan asuntosijoittamisen onnistuneesti.

Tunne markkinat

Ennen kuin hankit ensimmäisen sijoitusasuntosi, tutki huolellisesti paikallisia asuntomarkkinoita. Selvitä alueet, joissa on kasvupotentiaalia ja missä kysyntä vuokra-asunnoille on vahvaa. Hyvän sijainnin omaavat kohteet ovat yleensä vakaampia ja tuottavat parempia tuottoja.

On myös tärkeää perehtyä erilaisiin rahoitusvaihtoehtoihin sijoitusasuntoon valitsemallasi alueella.

Määritä sijoitusstrategiasi

Pohdi, millaista asuntosijoittamista haluat harjoittaa. Onko tavoitteenasi ostaa asuntoja vuokrakäyttöön vai kiinnostaako sinua asuntojen kunnostaminen ja jälleenmyynti? Määrittele budjettisi ja arvioi, kuinka paljon omaa pääomaa pystyt sijoittamaan ulkoisen rahoituksen lisäksi, ja etsi kohteita, jotka sopivat suunnitelmiisi.

Sijoitusasuntolaina Rahoitus ja budjetointi

Monet asuntosijoittajat käyttävät säästöjensä lisäksi lainaa, kuten sijoitusasuntolainaa, kiinteistöjen hankkimiseen. Asuntolainan ehdot, kuten korko ja takaisinmaksuaika, vaikuttavat kokonaiskustannuksiin.

Voit valita esimerkiksi kiinteä korkoisen lainan, jolloin kuukausierät pysyvät ennustettavina ja suojaudut korkojen vaihteluilta pitkällä aikavälillä. Lainan kokonaiskustannus muodostuu viitekorosta, marginaalista sekä erilaisista kuluista. Eri lainatarjouksia vertaillessa on tärkeää kiinnittää huomiota todelliseen vuosikorkoon, joka kertoo lainan kaikki kustannukset.

Laadi realistinen budjetti, joka kattaa hankintakustannukset, mahdolliset remontit ja ylläpitokulut. Lisäksi on hyvä olla hieman pelivaraa myös odottamattomiin tilanteisiin.

Käytä ammattilaisia

Hyödynnä kiinteistönvälittäjiä, insinöörejä ja lakimiehiä. Ammattilaisten apu voi säästää paljon aikaa ja vaivaa sekä auttaa välttämään sudenkuopat, joita asuntosijoittamisessa voi tulla vastaan.

Diversifiointi ja riskienhallinta

Älä laita kaikkia munia samaan koriin. Diversifiointi on avain riskien hallintaan. Mikäli tavoitteenasi on hankkia useampi kohde, sijoita kohteisiin eri paikoissa ja erityyppisissä kiinteistöissä. Näin kaikki varasi eivä ole vain yhdenlaisten kohteiden varassa.

Älä tingi laadusta

Kun teet mahdollisia remontteja tai kunnostuksia, tee ne tinkimättä laadusta. Hyvin hoidettu ja laadukas kiinteistö houkuttelee luotettavia vuokralaisia sekä ostajia ja vähentää ylläpitokustannuksia pitkällä aikavälillä.

Pitkäjänteisyys ja oppiminen

Asuntosijoittaminen on jatkuvaa oppimista ja vaatii kärsivällisyyttä. Seuraa aktiivisesti markkinoiden kehitystä ja ole valmis sopeutumaan muuttuviin tilanteisiin. Näin kehityt tekemään fiksuja ja kannattavia päätöksiä tulevaisuudessa.

Joskus voi olla viisasta odottaa vielä ennen kuin tekee lopullisen sijoituspäätöksen, erityisesti jos markkinatilanne on epävarma.

 

Sijoitusasunnon verotus

Suomessa sijoitusasuntoihin liittyy erilaisia verotukseen liittyviä näkökohtia, jotka sijoittajan on tärkeää ymmärtää. Tässä on tiivistelmä keskeisistä seikoista sijoitusasunnon verotuksesta:

Vuokratulojen verotus

Sijoitusasunnon vuokratulo on veronalaista tuloa. Vuokratuloista saa osittain vähentää asunnon ylläpitokustannuksia, kuten kiinteistöveron, irtaimiston hankintakulut, kalustetun asunnon vuokrauskulut, vakuutukset, hankintamenot sekä remonttikulut.

Alijäämähyvitys

Jos sinulle kertyy enemmän vähennyskelpoisia kuluja kuin vuokratuloja, voit vähentää kyseiset kulut muista pääomatuloistasi.

Korkomenot ja korko

Sijoitusasunnon hankkimiseen otettujen lainojen korkomenot ovat vähennyskelpoisia. Tämä tarkoittaa, että voit vähentää asuntolainasi korot kokonaisuudessaan verotuksessa.

Myyntivoittoverotus

Jos myyt sijoitusasunnon voitolla, voitto on pääomatuloa, joka on verotettavaa. Tähän verotukseen voit tutustua tarkemmin sivullamme myyntivoittovero.

On tärkeää pitää huolta sijoitusasunnon kirjanpidosta ja säilyttää kaikki kohteeseen liittyvät asiakirjat, sillä ne ovat tarpeen veroilmoituksen täyttämisessä sekä mahdollisten vähennysten osoittamisessa.

Yhteenveto

• Asunto on konkreettinen lainasijoitus. Se on kiinteää omaisuutta, jonka arvo ei herkästi heittele ja josta saa nopeasti jatkuvaa tuottoa.
• Sijoitusasunnon lainankorot saa vähentää pääomatuloista. Jos vuokratulo kuluu lainan korkokuluihin, on tulo verotonta. Myös uuden asunnon rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos taloyhtiö tulouttaa sen tilinpäätöksessään.
• Asuntoa ostettaessa on hyvä pohtia asunnon asuinaluetta. Asuinalueen houkuttelevuuden lisäksi on hyvä ottaa selvää mikä on alueen yleinen vuokrataso ja kuinka paljon alueella on asunnoille kysyntää ja tarjontaa. Kannattaa myös selvittää onko asunnossa tai taloyhtiössä tulossa remontteja lähiaikoina.
• Uudiskohteessa kannattaa huomioida myös vuokrattavuuden helppous ja matalat ylläpitokustannukset. Uuden kodin ratkaisut, esimerkiksi toimiva talotekniikka, tyylikkäät sisustusmateriaalit ja avarat asuntopohjat, vastaavat tämän päivän asunnonetsijöiden tarpeisiin. Yksi tärkeimmistä uuden kodin eduista on remonttivapaus vuosikymmeniksi eteenpäin.
• Tarkista talouslaskelmat, joten varmista myös, että vuokratulot kattavat rahoituskustannukset ja että taloutesi kestää sen kun vuokralainen vaihtuu ja mahdollisesti vuokratulot katkeavat hetkeksi. On otettava huomioon mm. taloyhtiön remontit, alueen arvokehitys, markkinakehitys sekä lainan korkojen nousu.

Rahalaitos on apunasi asuntosijoituslainaan liittyvissä asioissa. Meidän kauttamme saat haettua kulutusluottoa sijoitusta varten aina 70 000 euroon asti. Tarjoamme kilpailukykyisen koron vertaamalla kymmeniä eri suomalaisia ja pohjoismaisia lainantarjoajia. Valittuasi itsellesi sopivimman lainan saat rahat tilillesi saman päivän aikana.

Lue lisää artikkeleita aiheeseen liittyen:

Asunnon myynti

Myyntivoittovero